Los centros urbanos recurren a escuelas, laboratorios y granjas para llenar edificios de oficinas vacíos

Al caminar por el cavernoso spa de tres pisos que abrió el otoño pasado, Stephanie Chon no tiene reparos en señalar los restos de lo que solía llenar este gigantesco edificio con paredes de ladrillo.

Las ventanas de las salas de masajes están parcialmente escarchadas para ocultar la vista al aparcamiento. Una tubería de agua cerca del salón de manicura está disfrazada de planta. Un revestimiento reflectante oscurece el falso techo dentro de la sala de sal del Himalaya.

Y escondido en la entrada exterior, todavía hay un letrero que señala al inquilino más reciente del edificio de Virginia del Norte: "Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos".

“Definitivamente solía ser mucho más sofocante aquí”, dijo Chon mientras mostraba una sauna oscura llena de niebla con aroma a eucalipto. "Tratar de convertir el espacio fue un desafío, pero lo hicimos funcionar".

Funcionó lo suficientemente bien como para que la transformación del espacio (de un monótono lugar de trabajo federal a un club de bienestar de inspiración indonesia) ilustra una solución innovadora a un problema creciente: oficinas vacías.

Más de tres años después de que comenzara la pandemia de coronavirus, los trabajadores no han regresado por completo a los centros de todo el país que alguna vez fueron bulliciosos. A muchos funcionarios gubernamentales les preocupa que nunca lo hagan, lo que hace sonar las alarmas sobre cómo esa realidad reducirá las evaluaciones tributarias y amenazará los ingresos necesarios para financiar los servicios públicos.

Ciudades grandes y pequeñas, incluidas las cercanas DC y Alexandria, Virginia, han tratado de abordar esta crisis inminente tratando de convertir torres de oficinas vacías en edificios de apartamentos. Es una idea de moda que ha obtenido un amplio apoyo como una forma de reinventar los centros urbanos y al mismo tiempo abordar la crisis inmobiliaria.

El trabajo desde casa tiene los centros urbanos vacíos. ¿Una solución? Vive en una antigua oficina.

Pero puede ser más fácil decirlo que hacerlo, ya que muchas torres de oficinas más nuevas carecen de luz solar o de plomería para convertir fácilmente el espacio en apartamentos.

Si ese es el caso, entonces el spa Balian Springs de Chon (y un puñado de proyectos similares que están surgiendo en todo el país) ofrece una alternativa que los agentes inmobiliarios y los funcionarios locales exploran cada vez más: ¿por qué no convertir una oficina vacía en, bueno, básicamente algo más?

"No veo una solución milagrosa, ni siquiera una serie de soluciones milagrosas, que puedan resolver la crisis de las vacantes de oficinas", dijo Dror Poleg, historiador económico y autor de "Rethinking Real Estate". Sin embargo, añadió, “ahora que la gente trabaja en más lugares y se mueve más a lo largo del día, de repente hay frutos al alcance de la mano que se volverán relevantes para llenar el espacio”.

Algunas posibilidades ya se están probando. Lo que alguna vez fue el edificio más alto de Portland, Oregon, se está comercializando como un hogar potencial para centros de datos que impulsen la computación en la nube. Dentro de una torre de oficinas de 22 pisos en Chicago frente al Ayuntamiento, pronto podría haber una granja vertical que cultive tomates y hierbas.

Y más cerca del spa de Chon en el norte de Virginia, los funcionarios del condado de Arlington están tratando de dar paso a una variedad de nuevos inquilinos potenciales (desde cervecerías y estudios de podcasting hasta guarderías para perros) flexibilizando las reglas que limitan lo que puede entrar a las oficinas vacías sin necesidad de un permiso del gobierno.

La idea de convertir algo construido para un propósito en otro no es en modo alguno revolucionaria ni particularmente nueva. A medida que se construyeron edificios y evolucionaron las economías, también lo hicieron nuestras nociones sobre qué tipo de trabajo se puede realizar y dónde: las fábricas se han convertido en hoteles y los hoteles en dormitorios universitarios. Los centros comerciales se han adaptado a todo tipo de nuevos usos.

El enfoque defendido en lugares como Arlington, un condado mayoritariamente urbano que depende de las oficinas para obtener aproximadamente la mitad de sus ingresos por impuestos a la propiedad, simplemente extiende esa mentalidad a entornos céntricos más estáticos reservados durante mucho tiempo para trajes y corporaciones.

Es un cambio que puede conllevar sus propios desafíos: desde complicaciones arquitectónicas (¿cómo se reemplazan exactamente las salas de conferencias con equipos de destilería?) y acertijos financieros (¿una sala de juegos realmente pagará tanto por un arrendamiento como un bufete de abogados?) hasta expectativas culturales sobre qué se supone que debe ir a dónde (¿no debería una escuela estar al lado de un campo de césped? ¿Y no necesitamos viviendas más que laboratorios médicos?).

Aún así, si las circunstancias son las adecuadas, dicen algunos urbanistas, estos usos menos ortodoxos pueden ayudar a deshacerse del espacio de oficinas vacío, tal vez tan bien como convertir esos edificios en apartamentos.

Los suburbios de DC, no solo el centro, están sintiendo la crisis del trabajo remoto

Ryan Touhill, director de desarrollo económico de Arlington, dijo que un "puñado" de edificios de oficinas en la jurisdicción de Virginia del Norte -donde la tasa de desocupación de oficinas alcanza un récord del 21,7 por ciento- podrían estar preparados para convertirse en apartamentos. Todo lo demás requerirá más creatividad y un enfoque más multifacético.

“La naturaleza del trabajo continúa evolucionando a partir de los años posteriores a la pandemia, y es una oportunidad para que pensemos en cómo usamos nuestra tierra y qué tipos de usos hay en nuestros edificios”, dijo Touhill. “Las ciudades evolucionan. Son seres vivos y no podemos quedarnos tan estancados en algo que funcionó en el pasado”.

No hay salas de aromaterapia ni saunas en la escuela primaria superior de Bailey, que ocupa un complejo de ladrillos de cinco pisos cerca de una carretera muy transitada junto al área Seven Corners del condado de Fairfax. Pero al igual que el spa que hay al final de la calle, esta escuela especializada que atiende a estudiantes de tercero a quinto grado fue excavada en un antiguo edificio de oficinas.

Marie Lemmon, directora desde hace mucho tiempo, dijo que se trataba de agregar más espacio a una escuela superpoblada.

Hace una década, los seis grados de la escuela primaria Bailey's estaban ubicados a una milla y media de distancia, en un edificio más tradicional que prácticamente estaba a punto de reventar. Las Escuelas Públicas del Condado de Fairfax tuvieron que traer hasta 19 remolques para acomodar a 300 estudiantes adicionales por encima de su capacidad.

Cuando la oficina de salud del condado abandonó este complejo de oficinas comerciales, el sistema escolar compró la propiedad por poco más de $9 millones. El desafío para los administradores escolares y la firma de arquitectura Cooper Carry fue modernizar el edificio en forma de L, de 96,000 pies cuadrados, para convertirlo en una instalación adecuada para estudiantes de primaria.

"Hubo muchas cosas que se resolvieron creativamente para que pudiéramos ajustarnos al cronograma, al presupuesto y con todas las limitaciones de diseño", dijo Maureen Wiechert, quien dirige los proyectos K-12 en Cooper Carry.

Los arquitectos colocaron aulas para cada grado en varios pisos en el mismo lado del edificio, lo que permitió a los estudiantes subir y bajar a través de escaleras de colores coordinados talladas en el plano del piso. Parte del aparcamiento en superficie se convirtió en un parque infantil y para los primeros años de clases de educación física se instalaron “salas de movimiento” con suelos de madera especiales. (Más tarde se instaló un gimnasio prefabricado).

La biblioteca es quizás la parte más atípica del edificio. Está dispuesto en forma de “U”, entrelazado con la parte superior de un espacio de auditorio donde las clases pueden cambiar para grandes presentaciones, grupos de música pueden actuar o Lemmon puede hablar en reuniones de padres. Las ventanas que separan los asientos del auditorio y la biblioteca se pueden cubrir con cortinas, si es necesario, para dividir aún más los espacios.

Wiechert dijo que las oficinas a menudo tienen reglas de seguridad diferentes a las de las escuelas, lo que hace necesario agregar salidas de incendios más accesibles en conversiones similares a esta. Durante las renovaciones en Bailey's Upper, se agregó una alarma en cada piso para marcar las salas donde los socorristas pueden recibir a los estudiantes heridos atrapados en el edificio.

En Fairfax, una antigua comunidad dormitorio que se ha desarrollado rápidamente en las últimas décadas, otro desafío fue convencer a algunos vecinos de que los niños podían aprender igual de bien en un complejo de oficinas vertical.

Mientras los miembros de la Junta Escolar del Condado de Fairfax votaban en 2013 sobre la compra de la propiedad, algunos residentes expresaron su preocupación de que los estudiantes que quisieran jugar afuera estarían “sometidos a los gases de escape de seis carriles de tráfico”.

Sin embargo, cuando Lemmon mostró un enorme salón de clases en esquina este mes, dijo que esas preocupaciones han sido rápidamente eclipsadas por los beneficios del edificio: pasillos modernos y coloridos, ventanas inusualmente grandes con mucha luz natural, algunos estacionamientos cubiertos para maestros y, lo más importante, sin remolques.

“Pasamos de los desposeídos”, dijo, “a Beverly Hills por aquí”.

En Balian Springs, Louisa Moquete, de 21 años, acababa de darse un chapuzón en la bañera de madera de la azotea cuando se enteró de la vida pasada del edificio del spa. Ella y su novio tenían un tablero de ajedrez abierto mientras esperaban sus sándwiches teriyaki.

"¿Hablas en serio?" preguntó, bebiendo una lata de kombucha de frambuesa en una acogedora zona de descanso. "¡Todo parece encajar tan fácilmente!"

Aquí, sin embargo, los desafíos arquitectónicos (recortar gruesos pisos de concreto para hacer las habitaciones más altas y agregar tragaluces al techo) fueron solo la mitad de la batalla. Chon, la propietaria, dijo que tuvo que pasar por un proceso de 18 meses con el condado de Fairfax para obtener un permiso de uso especial que le permitiría convertir el antiguo edificio de oficinas federales en un gimnasio. (Esto no es inusual en los procesos de obtención de permisos, que deben dar tiempo a los residentes para dar sus opiniones y a los funcionarios tiempo para revisar los planes).

Antes de la pandemia, el condado de Fairfax realizó cambios en su plan integral de uso de la tierra, similares a los que aprobó Arlington este año, que facilitarían que las oficinas vacías se convirtieran en apartamentos, hoteles o escuelas, entre otras opciones.

Pero relajar las reglas no significa que vendrán nuevos inquilinos, argumentan algunos urbanistas. Los corredores y propietarios también deben estar dispuestos a correr riesgos, quizás más que en el caso de Chon, que se basó en circunstancias únicas.

Después de que la SEC terminó el contrato de arrendamiento del complejo de oficinas, retirando a unos 600 trabajadores federales, el propietario de la agencia intentó en vano encontrar un reemplazo adecuado.

Finalmente vendió el sitio por sólo $10 sobre la hipoteca al prestamista del edificio. Estuvo vacío durante tres años y su valor se depreció rápidamente antes de que C.Castle Group, una empresa hotelera de lujo propiedad del padre de Chon, lo comprara por 9,75 millones de dólares, según los registros del condado de Fairfax. (C.Castle todavía es propietario de la propiedad y Balian Springs actúa como inquilino de aproximadamente la mitad del espacio, dijo Chon).

Chon dijo que ella y su padre inicialmente habían pensado gastar la mitad de esa cantidad y comprar una propiedad de la mitad del tamaño. Mientras miraban otros sitios en el área, el prestamista del edificio se acercó a ella y les dio una “gran oferta” en el antiguo complejo de la SEC, dijo.

Los trabajadores quieren permanecer remotos, lo que provoca una crisis inmobiliaria de oficinas

Poleg, el historiador urbano, dijo que la mayoría de los propietarios comerciales pueden no estar tan ansiosos por seguir adelante con conversiones poco ortodoxas.

Los usos “adyacentes a las oficinas”, como aulas universitarias, consultorios médicos o pequeños centros de distribución, podrían reemplazar más fácilmente las filas de cubículos, particularmente si los inquilinos están dispuestos a pagar alquileres costosos. Pero incluso esos proyectos, y mucho menos los que colocan una piscina infinita de hidroterapia en el techo, podrían ser difíciles de vender.

Tomemos, por ejemplo, AgriPlay Ventures, que ha transformado un piso de espacio comercial vacío en Calgary Tower Centre, un edificio de oficinas conectado a uno de los monumentos más conocidos de la ciudad canadiense.

La empresa fabrica tecnología de agricultura urbana que supuestamente facilitará el cultivo de tomates, albahaca y otros cultivos en espacios reducidos o verticales. El cofundador Adam Morand dijo que los propietarios y sus prestamistas han tardado en aprobar nuevos proyectos en otras partes de Calgary y a tres horas de distancia en Edmonton, dado el caos en el sector bancario.

Arlington ha tratado de dar la bienvenida a empresas de agricultura urbana como AgriPlay. En la primavera, los funcionarios del condado trabajaron para identificar casi una docena de industrias que podrían establecerse en espacios de oficinas vacíos y revocaron las aprobaciones necesarias para que eso sucediera.

Hasta ahora, sin embargo, sólo un inquilino ha logrado beneficiarse de las nuevas reglas.

La oficina de desarrollo económico de Arlington está intentando reclutar más empresas que podrían seguir su ejemplo. Pero Poleg advirtió que si los corredores y propietarios no están de acuerdo, las oficinas seguirán vacías.

“A la industria inmobiliaria le gustan mucho las historias sencillas: 'Lo entendemos. Algo ha cambiado. Simplemente díganos qué hacer ahora y todos correremos en esa dirección'”, dijo Poleg. "Desafortunadamente, ahora no hay una respuesta como esa".

Edición de la historia por Jennifer Barrios. Edición de fotografías por Mark Miller. Edición de textos de Beth Hughes. Diseño de Jennifer C. Reed.